Grundbesitzerhaftpflicht: Wer sie wirklich braucht

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zahlt, wenn eine andere Person durch Ihr Grundstück oder Gebäude zu Schaden kommt und Sie dafür haften. Gebraucht wird sie aber längst nicht von jedem Eigentümer. Wer sein Haus selbst bewohnt, ist über eine gute Privathaftpflicht meist bereits abgesichert. Wirklich nötig wird die eigene Police, sobald Sie vermieten, ein Mehrfamilienhaus besitzen oder ein unbebautes Grundstück halten.

Das Wichtigste in Kürze

Selbst bewohnte Immobilie: Stiftung Warentest hält eine gute Privathaftpflicht für ausreichend. Eine zweite Police kostet Geld ohne zusätzlichen Nutzen.
Vermietetes Objekt, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück: Hier greift die Privathaftpflicht nicht mehr, eine eigene Police ist nötig.
Deckungssumme: mindestens 10 Millionen Euro, so die Empfehlung von Stiftung Warentest.
Beitrag: Für ein Mehrfamilienhaus ermittelte Stiftung Warentest Tarife ab 43 Euro im Jahr. Bei ungünstiger Anbieterwahl kann es das Achtfache sein.
Umlagefähig: § 2 Nummer 13 BetrKV nennt die Haftpflichtversicherung für das Gebäude ausdrücklich als Betriebskosten.

Was die Grundbesitzerhaftpflicht abdeckt

Versichert sind Ansprüche Dritter: Personenschäden, Sachschäden und die Vermögensschäden, die daraus folgen. Dazu kommt eine Leistung, die im Alltag oft unterschätzt wird. Ist eine Forderung unberechtigt, wehrt der Versicherer sie auf eigene Kosten ab. Fachleute nennen das passiven Rechtsschutz.

Die Haftung selbst folgt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 823 Absatz 1 BGB muss Schadenersatz leisten, wer fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen verletzt. Der Begriff Verkehrssicherungspflicht, um den sich bei Immobilien fast alles dreht, steht dort allerdings nicht im Gesetzestext. Er wurde von der Rechtsprechung zu dieser Norm entwickelt. Für Gebäude kommt § 836 BGB hinzu, der den Einsturz eines Gebäudes und die Ablösung von Gebäudeteilen eigens regelt.

Wer sie braucht und wer nicht

Hier wird auf vielen Seiten mehr Bedarf behauptet, als tatsächlich besteht. Stiftung Warentest formuliert es eindeutig: „Wer selbst in seiner Eigentumswohnung lebt, braucht keinen weiteren Schutz, wenn er oder sie eine gute Privathaftpflicht hat." Den Test überschreibt das Blatt mit dem Satz, dass Vermieter diese Police brauchen. Das ist die Trennlinie.

Bedarf an einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nach Nutzungsart
Situation	Privathaftpflicht	Eigene Police
Einfamilienhaus, selbst bewohnt	Reicht meist aus	Nicht nötig
Eigentumswohnung, selbst bewohnt	Reicht meist aus	Die Gemeinschaft versichert das Gemeinschaftseigentum
Ein- oder Zweifamilienhaus, vermietet	Greift für dieses Objekt nicht mehr	Nötig
Mehrfamilienhaus	Nicht ausreichend	Nötig
Unbebautes Grundstück, Baulücke	Je nach Bedingungen nur begrenzt	Nötig, sobald keine Wohnnutzung vorliegt
Gebäude mit gewerblicher Nutzung	Nicht ausreichend	Nötig, Nutzung muss gemeldet sein

Ein Hinweis, der Geld spart: Prüfen Sie zuerst Ihre bestehende Privathaftpflichtversicherung. Der Einschluss des selbst bewohnten Eigenheims ist nicht bei jedem Tarif gleich weit gefasst, steht aber in den Bedingungen. Erst wenn dort nichts steht oder Sie vermieten, lohnt der Abschluss einer zweiten Police.

Verkehrssicherungspflicht: was Eigentümer konkret schulden

Die Pflicht ist nicht abstrakt. Sie bedeutet, erkennbare Gefahrenquellen auf dem eigenen Grundstück zu beseitigen oder vor ihnen zu warnen.

Räumen und streuen: Auf dem eigenen Grundstück sind Wege bei Schnee und Glätte begehbar zu halten. Ob Sie auch den öffentlichen Gehweg räumen müssen, hängt von der Satzung Ihrer Gemeinde ab.
Gebäude kontrollieren: Dachziegel, Fassadenteile, Balkone und Geländer lösen sich nicht ohne Vorwarnung. Wer sichtbare Mängel liegen lässt, handelt fahrlässig.
Bäume prüfen: Der Bundesgerichtshof verlangt vom Eigentümer, dass der Baumbestand gegen Windbruch und Umstürzen gesichert ist, soweit das möglich und zumutbar ist.
Wege beleuchten und sichern: Lose Stufen, ein defektes Geländer oder eine unbeleuchtete Kellertreppe sind klassische Auslöser für Stürze und damit für Ansprüche.

Der Gehweg endet an der Grundstücksgrenze

Ein verbreiteter Irrtum betrifft den öffentlichen Gehweg. Der Bundesgerichtshof hat am 21. Februar 2018 entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, „dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen" (Aktenzeichen VIII ZR 255/16). Die Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich nach diesem Urteil regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks. Der Haken: Sehr viele Gemeinden übertragen die Räumpflicht per Satzung genau so auf die Anlieger. Wer wissen will, wie weit die eigene Pflicht reicht, muss deshalb in die kommunale Satzung schauen und nicht ins BGB.

Bäume auf dem Grundstück

Für Bäume verlangt der Bundesgerichtshof, dass der Eigentümer „im Rahmen des Möglichen dafür zu sorgen [hat], daß von den dort stehenden Bäumen keine Gefahr für andere ausgeht, der Baumbestand vielmehr so angelegt ist, daß er im Rahmen des nach forstwissenschaftlichen Erkenntnissen Möglichen gegen Windbruch und Windwurf, insbesondere auch gegen Umstürzen aufgrund fehlender Standfestigkeit gesichert ist" (Urteil vom 8. Oktober 2004, Aktenzeichen V ZR 84/04). Ein festes Kontrollintervall nennt das Gericht in dieser Entscheidung nicht. Es spricht von angemessenen Zeitabständen. Wer Zweifel an einem alten Baum hat, dokumentiert die Kontrolle besser schriftlich.

Typische Schadensituationen

Die folgende Übersicht zeigt, welche Konstellationen in der Praxis zu Ansprüchen führen. Konkrete Summen nennen wir bewusst nicht: Sie hängen vom Einzelfall ab, und gerade bei Personenschäden liegt die Spanne zwischen einer Behandlungsrechnung und einer lebenslangen Rente.

Typische Schadensituationen bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Situation	Auslöser	Mögliche Folge
Sturz auf dem Grundstück	Glätte, lose Gehwegplatte, defekte Beleuchtung	Personenschaden mit Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld. Die höchsten Summen entstehen bei dauerhaften Verletzungen.
Herabfallendes Gebäudeteil	Dachziegel, Fassadenputz, Schneelast vom Dach	Personen- oder Sachschaden. Rechtlich einschlägig ist hier zusätzlich § 836 BGB, der eigens den Einsturz und die Ablösung von Gebäudeteilen erfasst.
Baum oder Ast stürzt	Morscher Stamm, fehlende Standfestigkeit	Beschädigte Fahrzeuge, beschädigtes Nachbareigentum, im schlimmsten Fall verletzte Personen.
Wasser tritt aus	Verstopfte Dachrinne, undichte Leitung im Gebäude	Durchfeuchtung von Nachbargebäuden, Mietausfall beim Nachbarn.
Unfall auf der Baustelle am Haus	Ungesichertes Gerüst, offener Graben, Bauzaun fehlt	Personenschaden. Prüfen Sie vor Baubeginn, ob Ihr Vertrag Bauarbeiten bis zu einer bestimmten Bausumme einschließt.

Schäden am eigenen Gebäude gehören nicht dazu. Dafür ist die Wohngebäudeversicherung zuständig, für das Inventar die Hausratversicherung.

Wann die Versicherung nicht zahlt

Die Ausschlüsse sind der Teil, den kaum jemand liest und der im Schadenfall entscheidet.

Schäden an der eigenen Immobilie: Eine Haftpflicht zahlt nur an Dritte. Für Schäden am eigenen Gebäude ist die Wohngebäudeversicherung zuständig.
Nicht gemeldete gewerbliche Nutzung: Ladenlokal, Praxis oder Gastronomie im Haus verändern das Risiko. Ohne Meldung droht im Schadenfall Streit über die Leistung.
Vorsatz: Absichtlich herbeigeführte Schäden sind in der Haftpflichtversicherung ausgeschlossen.
Gewässerschäden durch Öltanks: Dafür gibt es die eigene Gewässerschadenhaftpflicht. Manche Tarife schließen kleinere Tanks ein, viele nicht.
Längerer Leerstand: Steht das Objekt über Monate leer, verlangen viele Bedingungswerke eine Anzeige. Melden Sie den Leerstand, statt auf Kulanz zu hoffen.

Der häufigste Streitpunkt in dieser Liste ist die gewerbliche Nutzung. Ein Standardtarif für Wohnimmobilien kalkuliert mit Wohnnutzung. Zieht eine Praxis oder ein Ladenlokal ein, verändert sich das Risiko, und der Versicherer will das vorher wissen. Halten Sie die Bestätigung schriftlich fest, bevor der Mietvertrag steht.

Was die Police kostet

Belastbare Zahlen liefert der Test von Stiftung Warentest. Dort heißt es: „So lässt sich ein Mehrfamilienhaus schon für 43 Euro im Jahr versichern – wer den falschen Anbieter wählt, kann aber auch das Achtfache bezahlen." Diese Spanne ist die eigentliche Nachricht. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für dasselbe Objekt liegt ein Vielfaches, und teurer heißt nicht automatisch besser.

Den Beitrag bestimmen vor allem die Art des Objekts, die Zahl der Wohneinheiten, die Nutzung und die gewählte Deckungssumme. Pauschale Monatspreise, wie man sie auf Werbeseiten findet, sagen über Ihr konkretes Objekt wenig aus. Deshalb nennen wir hier keine Preistabelle, sondern verweisen auf ein individuelles Angebot.

Zur Deckungssumme

Stiftung Warentest nennt eine Untergrenze: „Mindestens 10 Millionen Euro sollten abgedeckt sein, auch wenn so große Schäden extrem selten sind." Der Aufpreis für eine höhere Summe fällt im Verhältnis zum Risiko gering aus. An dieser Stelle zu sparen, ergibt selten Sinn.

Ist der Beitrag auf die Mieter umlagefähig?

Ja, die Betriebskostenverordnung nennt diese Versicherung ausdrücklich. In § 2 Nummer 13 BetrKV heißt es, zu den Betriebskosten gehören „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug".

Zwei Bedingungen gehören dazu. Erstens muss die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart sein, denn ohne Vereinbarung trägt sie der Vermieter. Zweitens ist umlagefähig die Versicherung für das Gebäude. Policen, die daneben rein persönliche Risiken des Eigentümers abdecken, gehören nicht in die Abrechnung. Wer beides in einem Vertrag hat, sollte den Anteil sauber trennen.

Und steuerlich absetzbar?

Für selbst genutzte Immobilien führt der Weg über die Sonderausgaben nach § 10 EStG. Dieser Abzug läuft in der Praxis meist ins Leere, weil § 10 Absatz 4 EStG einen Höchstbetrag setzt und ausdrücklich bestimmt, dass ein Abzug ausscheidet, wenn die Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung diesen Betrag bereits übersteigen. Bei vermieteten Objekten gilt eine andere Systematik, weil der Beitrag mit den Mieteinnahmen zusammenhängt. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Wir geben hier bewusst keine pauschale Zusage.

Verkauf der Immobilie: Wer darf kündigen?

Beim Eigentümerwechsel läuft der Vertrag nicht einfach aus. Nach § 95 Absatz 1 VVG tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein. Gegenüber dem Versicherer wirkt das allerdings erst, wenn dieser von dem Wechsel erfahren hat.

Beim Kündigungsrecht kursiert eine falsche Darstellung, nach der Käufer und Verkäufer gleichermaßen einen Monat Zeit hätten. § 96 VVG regelt es anders. Der Versicherer darf mit einer Frist von einem Monat kündigen, und sein Recht erlischt einen Monat nach Kenntnis von der Veräußerung. Der Erwerber darf mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Ein eigenes Sonderkündigungsrecht des Verkäufers sieht die Vorschrift nicht vor. Er bleibt nach Absatz 3 zur Prämienzahlung verpflichtet.

Angebote vergleichen

Weil die Beitragsspanne für dasselbe Objekt so groß ausfällt, lohnt der Vergleich hier mehr als bei vielen anderen Sparten. Achten Sie neben dem Preis auf die Deckungssumme, auf die gemeldete Nutzung und darauf, ob Bauarbeiten und Leerstand eingeschlossen sind.

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Häufige Fragen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine Haftpflichtversicherung für Immobilien. Sie zahlt, wenn eine andere Person durch Ihr Grundstück oder Gebäude zu Schaden kommt und Sie dafür einstehen müssen: durch einen ungeräumten Weg auf dem Grundstück, einen herabfallenden Dachziegel oder einen morschen Baum. Versichert sind Personenschäden, Sachschäden und die daraus folgenden Vermögensschäden. Unberechtigte Forderungen wehrt der Versicherer auf eigene Kosten ab.

Reicht meine Privathaftpflicht für mein eigenes Haus aus?

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, in der Regel ja. Stiftung Warentest schreibt dazu: „Wer selbst in seiner Eigentumswohnung lebt, braucht keinen weiteren Schutz, wenn er oder sie eine gute Privathaftpflicht hat." Eine eigene Police wird nötig, sobald Sie vermieten, ein Mehrfamilienhaus besitzen oder ein unbebautes Grundstück halten. Prüfen Sie im Zweifel Ihre Versicherungsbedingungen, denn der Einschluss ist nicht bei jedem Tarif gleich weit gefasst.

Ist die Grundbesitzerhaftpflicht auf die Mieter umlagefähig?

Die Betriebskostenverordnung nennt sie ausdrücklich. Nach § 2 Nummer 13 BetrKV gehören zu den Betriebskosten „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug". Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Wie hoch sollte die Deckungssumme sein?

Stiftung Warentest nennt für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine klare Untergrenze: „Mindestens 10 Millionen Euro sollten abgedeckt sein, auch wenn so große Schäden extrem selten sind." Der Grund liegt im Schadenersatzrecht: Bei einem schweren Personenschaden können Behandlungskosten, Verdienstausfall und eine lebenslange Rente zusammenkommen. Höhere Deckungssummen kosten meist nur wenige Euro mehr im Jahr.

Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Stiftung Warentest hat für ein Mehrfamilienhaus Beiträge ab 43 Euro im Jahr ermittelt und weist zugleich darauf hin, dass bei ungünstiger Anbieterwahl das Achtfache fällig werden kann. Der Beitrag hängt vor allem von der Art des Objekts, der Zahl der Wohneinheiten und der gewählten Deckungssumme ab. Ein belastbarer Preis für Ihr Objekt ergibt sich erst aus einem konkreten Angebot.

Wer muss den Gehweg vor dem Haus räumen?

Auf dem eigenen Grundstück der Eigentümer. Für den öffentlichen Gehweg hat der Bundesgerichtshof am 21. Februar 2018 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 255/16), dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde die allgemeine Räum- und Streupflicht nicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, über die Grundstücksgrenze hinaus zu räumen. Viele Gemeinden übertragen diese Pflicht allerdings per Satzung auf die Anlieger. Entscheidend ist deshalb die kommunale Satzung.

Was passiert mit der Versicherung, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Nach § 95 Absatz 1 VVG tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein. Kündigen dürfen anschließend zwei Beteiligte: der Versicherer mit einer Frist von einem Monat ab Kenntnis von der Veräußerung und der Erwerber mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode (§ 96 Absatz 1 und 2 VVG). Ein eigenes Sonderkündigungsrecht des Verkäufers sieht das Gesetz nicht vor; er bleibt nach § 96 Absatz 3 VVG zur Prämienzahlung verpflichtet.

Zahlt die Versicherung auch bei gewerblicher Nutzung des Gebäudes?

Nicht automatisch. Standardtarife für Wohnimmobilien beziehen sich auf Wohnnutzung. Sobald ein Teil des Gebäudes gewerblich genutzt wird, etwa als Ladenlokal, Praxis oder Gastronomie, ändert sich das Risiko und der Versicherer muss das wissen. Melden Sie die tatsächliche Nutzung vor Vertragsschluss und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass sie mitversichert ist. Andernfalls riskieren Sie im Schadenfall eine Leistungskürzung.

Weitere Ratgeber

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