Kurz erklärt
Mit der Tilgungsrate legen Sie fest, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei 200.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind das 4.000 Euro im ersten Jahr. Je höher der Satz, desto kürzer die Laufzeit und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
Definition im Detail
Die Tilgungsrate (auch Tilgungssatz) gibt an, welchen Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Sie wird in Prozent pro Jahr angegeben. Beim Annuitätendarlehen, dem Standard in der Baufinanzierung, setzt sich die gleichbleibende Monatsrate aus zwei Teilen zusammen:
- Zinsanteil: das Entgelt für das geliehene Kapital, berechnet auf die jeweilige Restschuld
- Tilgungsanteil: der Teil der Rate, der die Restschuld tatsächlich senkt
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück, also fallen im Folgemonat etwas weniger Zinsen an. Weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil automatisch. Deshalb spricht man von der anfänglichen Tilgung: Der Satz gilt nur für das erste Jahr, danach tilgen Sie mehr.
Tilgungsrate berechnen
Sie brauchen dafür nur zwei Formeln. Die jährliche Tilgung im ersten Jahr ist Darlehenssumme mal Tilgungssatz. Die Monatsrate des Annuitätendarlehens ist Darlehenssumme mal (Sollzins plus Tilgungssatz), geteilt durch 12.
Wie sich Restschuld und Zinsanteil Jahr für Jahr verschieben, zeigt der Baufinanzierungsrechner mit Tilgungsplan. Dort können Sie Ihre eigene Darlehenssumme, den Zinssatz und den Tilgungssatz eintragen.
Tilgungsarten im Vergleich
Annuitätendarlehen
Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich. Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt.
- + Planbare, gleichbleibende Rate
- + Standard bei Baufinanzierungen
- - Zu Beginn hoher Zinsanteil
Ratentilgung
Der Tilgungsbetrag bleibt gleich, die Zinsen sinken mit der Restschuld. Die Gesamtrate wird also von Jahr zu Jahr kleiner.
- + Schnellere Entschuldung bei gleichem Tilgungsbetrag
- + Sinkende Belastung im Zeitverlauf
- - Höhere Anfangsbelastung, seltener angeboten
Was Verbraucherschützer zur Tilgungshöhe raten
- 1Mindestens 2 Prozent, besser mehr. So formuliert es die Verbraucherzentrale. Die Stiftung Warentest nennt in ihrem Ratgeber zu den elf teuersten Baufinanzierungsfehlern "mindestens eine Tilgung von 2, besser 3 Prozent der Kreditsumme".
- 2Sondertilgungen vereinbaren. Nach Angaben der Stiftung Warentest sind jährliche Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme bei vielen Banken ohne Aufpreis möglich. Höhere Sätze gibt es meist nur gegen einen Zinsaufschlag; fragen Sie das im Angebot konkret ab.
- 3Tilgungssatzwechsel absichern. Lassen Sie sich das Recht einräumen, den Satz während der Zinsbindung zu senken oder zu erhöhen. Die Stiftung Warentest empfiehlt eine Spanne von 1 bis 5 oder 10 Prozent. Wie oft der Wechsel kostenlos ist, steht im Vertrag.
- 4Höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens. Mehr sollte die Kreditrate laut Verbraucherzentrale nicht ausmachen. Rechnen Sie Nebenkosten und eine Reserve für Reparaturen zusätzlich ein.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrate und Zinssatz?
Der Zinssatz ist der Preis für das geliehene Geld. Die Tilgungsrate ist der Anteil, mit dem Sie die Darlehenssumme selbst zurückzahlen. Beim Annuitätendarlehen ergeben Zins und Tilgung zusammen die gleichbleibende Monatsrate.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei einer Baufinanzierung sein?
Die Verbraucherzentrale rät zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr. Die Stiftung Warentest formuliert es ähnlich: mindestens 2, besser 3 Prozent der Kreditsumme. Wer bis zum Rentenbeginn schuldenfrei sein will, braucht je nach Alter auch 4 Prozent.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung ist der Tilgungssatz im ersten Jahr. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung und der Tilgungsanteil wächst. Nach einigen Jahren tilgen Sie also deutlich mehr als den anfänglichen Satz.
Kann ich die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?
Nur, wenn der Darlehensvertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Wie oft das während der Zinsbindung kostenlos geht, legt jede Bank selbst fest. Die Stiftung Warentest empfiehlt, sich das Recht einräumen zu lassen, den Tilgungssatz bis auf 1 Prozent zu senken oder bis auf 5 oder 10 Prozent zu erhöhen.
Welchen Einfluss hat die Tilgungsrate auf die Gesamtkosten?
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld. Weil die Zinsen immer auf die jeweilige Restschuld berechnet werden, zahlen Sie mit einer höheren Tilgungsrate insgesamt weniger Zinsen und sind früher schuldenfrei. Dafür ist die Monatsrate höher. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt von Sollzins, Darlehenssumme und Zinsbindung ab.
Wie berechne ich die Tilgungsrate?
Jährliche Tilgung = Darlehenssumme mal Tilgungssatz. Bei 200.000 Euro und 2 Prozent sind das 4.000 Euro im ersten Jahr. Die Monatsrate beim Annuitätendarlehen ist Darlehenssumme mal (Sollzins plus Tilgungssatz) geteilt durch 12. Den Verlauf über die Jahre zeigt unser Baufinanzierungsrechner.
Rechtlicher Hinweis
Die Höhe der Tilgung ist Sache des Darlehensvertrags; ein gesetzlicher Mindestsatz existiert nicht. Ist ein Rückzahlungszeitpunkt vereinbart, können Sie von der Bank jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Abs. 3 Satz 2 BGB). Daraus muss hervorgehen, welche Zahlungen in welchen Zeitabständen zu leisten sind und wie sie sich auf Tilgung, Zinsen und Kosten verteilen (Art. 247 § 14 EGBGB).
Die Rechenbeispiele auf dieser Seite sind fiktiv und dienen der Veranschaulichung. Stand: August 2026.