Modernisierungskredit
ohne Grundbucheintrag

Die meisten Banken bieten Modernisierungskredite ohne Grundbucheintrag bis rund 50.000 Euro an. ING geht mit dem Wohnkredit-Produkt bis 90.000 Euro, verlangt dann aber eine Negativerklärung statt einer Grundschuld. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht: Ob und ab welcher Summe eine Bank eine dingliche Sicherheit möchte, entscheidet sie nach ihren eigenen Risikokriterien. Bei höheren Beträgen ist deshalb häufiger eine Negativerklärung oder eine andere Absicherung üblich.

Die Negativerklärung ist eine schriftliche Erklärung des Eigentümers, während der Kreditlaufzeit keine weiteren Belastungen oder Veräußerungen am Grundstück vorzunehmen. Banken verlangen sie häufig bei Modernisierungskrediten zwischen 30.000 und 50.000 Euro als leichtere Sicherheit statt einer vollständigen Grundschuld. Sie wird nicht im Grundbuch eingetragen und kostet nichts außer Ihrer Unterschrift.

Für den Modernisierungskredit selbst: nein. Für die KfW-261-Förderung (energetische Sanierung) ist jedoch ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte erforderlich, der die energetische Bewertung vornimmt. Die Energieberatung für Wohngebäude wird vom BAFA mit 50 Prozent des förderfähigen Honorars bezuschusst (maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 850 Euro ab drei Wohneinheiten). Die genauen Konditionen stehen auf bafa.de.

Ja, die Kombination ist möglich und empfehlenswert. Sie erhalten zuerst die KfW-Förderung (etwa KfW 261 für energieeffiziente Sanierung mit bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit und Tilgungszuschuss von 5 bis 25 Prozent) und finanzieren nur den Eigenanteil mit dem Modernisierungskredit. Wichtig: Den KfW-Antrag immer vor der Auftragsvergabe stellen, weil die Förderung nur für noch nicht begonnene Maßnahmen gilt.

Bei vermieteten Objekten sind die Zinsen als Werbungskosten voll absetzbar (§ 9 Abs. 1 EStG). Bei eigennutzten Immobilien gibt es keine direkte Zinsabzug, aber zwei Steuersparwege: Handwerkerleistungen nach § 35a EStG (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro Labor pro Jahr, max. 1.200 Euro Ersparnis) und energetische Sanierung nach § 35c EStG (20 Prozent von bis zu 40.000 Euro Gesamtkosten, verteilt auf drei Veranlagungszeiträume). Wichtig: § 35c ist nicht mit KfW- oder BAFA-Förderung derselben Maßnahme kombinierbar.

Da kein Notar und keine Grundbucheintragung erforderlich sind, geht die Bearbeitung deutlich schneller als bei einer Baufinanzierung. Die meisten Banken entscheiden innerhalb von 3 bis 10 Werktagen. Direktbanken mit volldigitalem Antrag (etwa ING, DKB, Commerzbank) schaffen es in 1 bis 3 Werktagen. Die Auszahlung folgt meist wenige Tage nach Genehmigung.

Drei Paragrafen sollten Sie kennen: § 488 BGB definiert die grundsätzlichen Pflichten aus dem Darlehensvertrag. § 492 BGB schreibt die Schriftform und Pflichtangaben vor (effektiver Jahreszins, Gesamtkosten, Monatsrate). § 495 BGB gewährt Ihnen ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Erhalt der Vertragsunterlagen. Bei vorzeitiger Rückzahlung gilt zusätzlich § 502 BGB, der die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent (bei Restlaufzeit unter einem Jahr: 0,5 Prozent) der Restschuld begrenzt.

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Mit einer Niederlassungserlaubnis oder Blue Card EU haben Sie denselben Zugang wie deutsche Bürger. Mit einem befristeten Aufenthaltstitel (etwa Aufenthaltserlaubnis für Arbeitnehmer) verlangen Banken zusätzlich einen festen Arbeitsvertrag, der nicht kündbar ist, sowie mindestens sechs Monate Beschäftigungsdauer. Personen mit lediglich Sprachkurs- oder Studentenvisum erhalten in der Regel keinen Modernisierungskredit, weil die Aufenthaltsdauer nicht ausreicht. Die SCHUFA-Auskunft wird in allen Fällen verlangt.