Kısa Açıklama
Geri ödeme oranı (Tilgungsrate), kredi tutarının ilk yıl yüzde kaçını geri ödeyeceğinizi belirler. 200.000 Euro ve yüzde 2 geri ödemede bu, ilk yıl 4.000 Euro eder. Oran ne kadar yüksekse vade o kadar kısalır ve toplamda o kadar az faiz ödersiniz.
Ayrıntılı tanım
Geri ödeme oranı (Tilgungsrate ya da Tilgungssatz), ilk yıl orijinal kredi tutarının hangi payını geri ödediğinizi gösterir. Yıllık yüzde olarak ifade edilir. Almanya konut finansmanının standart biçimi olan anüite kredisinde sabit aylık taksit iki parçadan oluşur:
- Faiz payı: ödünç alınan sermayenin bedeli, o anki kalan borç üzerinden hesaplanır
- Geri ödeme payı: taksitin kalan borcu gerçekten azaltan kısmı
Her taksit kalan borcu biraz düşürür, dolayısıyla bir sonraki ay biraz daha az faiz tahakkuk eder. Taksit sabit kaldığı için geri ödeme payı kendiliğinden büyür. Bu yüzden başlangıç geri ödemesinden söz edilir: oran yalnızca ilk yıl için geçerlidir, sonrasında daha fazlasını ödersiniz.
Geri ödeme oranı nasıl hesaplanır
Bunun için yalnızca iki formüle ihtiyacınız var. İlk yılın geri ödemesi, kredi tutarı çarpı geri ödeme oranıdır. Anüite kredisinin aylık taksiti, kredi tutarı çarpı (faiz oranı artı geri ödeme oranı) bölü 12 ile bulunur.
200.000 Euro, yüzde 3 faiz ve yüzde 2 geri ödeme ile örnek:
- İlk yıl geri ödeme: 200.000 Euro x yüzde 2 = 4.000 Euro
- İlk yıl faiz: 200.000 Euro x yüzde 3 = 6.000 Euro
- Aylık taksit: 200.000 Euro x yüzde 5 / 12 = 833,33 Euro
Faiz ile geri ödemenin yıllar içinde nasıl yer değiştirdiğini ödeme planlı konut kredisi hesaplayıcımız gösterir (Almanca arayüz). Kendi kredi tutarınızı, faiz ve geri ödeme oranınızı orada girebilirsiniz.
Hesaplama örneği: yüzde 1, 2 veya 3 geri ödeme
Varsayımsal bir kredi: 200.000 Euro, yüzde 3,0 faiz, aylık faizlendirme, faiz oranı tüm vade boyunca sabit, ek ödeme yok. Rakamları kendimiz yeniden hesaplayıp yuvarladık; gerçek teklifler farklılık gösterir.
| Başlangıç geri ödemesi | Yüzde 1 | Yüzde 2 | Yüzde 3 |
|---|---|---|---|
| Aylık taksit | 666,67 Euro | 833,33 Euro | 1.000,00 Euro |
| Tam geri ödemeye kadar vade | yaklaşık 46 yıl | yaklaşık 31 yıl | yaklaşık 23 yıl |
| Vade boyunca faiz | yaklaşık 170.100 Euro | yaklaşık 105.800 Euro | yaklaşık 77.600 Euro |
| Yüzde 1e göre tasarruf | 0 Euro | yaklaşık 64.300 Euro | yaklaşık 92.500 Euro |
Sonuç: Ayda 333 Euro fazlası vadeyi yarıya indirir ve yaklaşık 92.500 Euro faiz tasarrufu sağlar. Karşılaştırma için: Verbraucherzentrale kendi rehberinde yaklaşık yüzde 3 faizle hesaplar ve yüzde 1 geri ödemede 46 yıl, yüzde 3te 23 yılı biraz aşan bir vade belirtir.
Geri ödeme türlerinin karşılaştırması
Anüite kredisi
Taksit sabit faiz dönemi boyunca aynı kalır. Geri ödeme payı artar, faiz payı azalır.
- + Öngörülebilir, sabit taksit
- + Almanya konut kredilerinde standart
- - Başlangıçta yüksek faiz payı
Sabit anapara geri ödemesi
Geri ödeme tutarı sabit kalır, faiz kalan borçla birlikte düşer. Toplam taksit bu yüzden yıldan yıla küçülür.
- + Aynı geri ödeme tutarında daha hızlı borç azaltma
- + Zamanla azalan yük
- - Daha yüksek başlangıç yükü, nadiren sunulur
Alman tüketici kuruluşları ne öneriyor
- 1En az yüzde 2, tercihen daha fazla. Bu, Verbraucherzentrale tarafından kullanılan ifadedir. Stiftung Warentest, en pahalı on bir konut kredisi hatası rehberinde kredi tutarının en az yüzde 2, daha iyisi yüzde 3ünü karşılayabilmeniz gerektiğini yazar.
- 2Ek ödeme hakkı alın. Stiftung Warentest verilerine göre birçok banka kredi tutarının yüzde 5ine kadar yıllık ek ödemeyi ek ücret almadan sunar. Daha yüksek limitler çoğunlukla faiz farkı gerektirir; teklifte açıkça sorun.
- 3Oran değiştirme hakkını güvenceye alın. Sözleşme, sabit faiz döneminde geri ödeme oranını düşürmenize veya yükseltmenize izin versin. Stiftung Warentest yüzde 1 ile 5 ya da 10 arasında bir aralık önerir. Değişikliğin kaç kez ücretsiz olduğu sözleşmede yazar.
- 4Net gelirin en fazla yüzde 40ı. Verbraucherzentrale kredi taksitinin bu payı aşmaması gerektiğini belirtir. İşletme giderlerini ve onarım yedeğini bunun üzerine ekleyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Geri ödeme oranı ile faiz oranı arasındaki fark nedir?
Faiz oranı, ödünç alınan paranın bedelidir. Geri ödeme oranı ise kredi tutarının kendisini geri ödediğiniz paydır. Anüite kredisinde faiz ve geri ödeme birlikte sabit aylık taksiti oluşturur.
Almanya konut kredisinde geri ödeme oranı ne kadar olmalı?
Alman tüketici danışma merkezi Verbraucherzentrale, en az yüzde 2, tercihen daha yüksek bir başlangıç geri ödemesi önerir. Stiftung Warentest de benzer şekilde kredi tutarının en az yüzde 2, daha iyisi yüzde 3 olarak ifade eder. Emeklilikte borçsuz olmak isteyenlerin yaşa göre yüzde 4 gerekebilir.
Başlangıç geri ödemesi (anfängliche Tilgung) ne demektir?
Başlangıç geri ödemesi, ilk yıldaki geri ödeme oranıdır. Anüite kredisinde taksit sabit kalır, faiz payı her ödemede azalır ve geri ödeme payı büyür. Birkaç yıl sonra başlangıç oranından belirgin biçimde daha fazlasını geri ödersiniz.
Vade boyunca geri ödeme oranını değiştirebilir miyim?
Yalnızca kredi sözleşmesi geri ödeme oranı değişikliğine izin veriyorsa. Sabit faiz döneminde bunun kaç kez ücretsiz olduğunu her banka kendisi belirler. Stiftung Warentest, oranı yüzde 1e düşürme ya da yüzde 5 veya 10a yükseltme hakkının sözleşmeye yazdırılmasını önerir.
Geri ödeme oranı toplam maliyeti nasıl etkiler?
Örnekte 200.000 Euro ve yüzde 3 faizle, yüzde 1 geri ödeme 46 yılda yaklaşık 170.100 Euro faize mal olur. Yüzde 3 geri ödemede ise 23 yılda yaklaşık 77.600 Euro. Daha yüksek taksit yaklaşık 92.500 Euro faiz tasarrufu sağlar ve vadeyi yarıya indirir.
Geri ödeme oranını nasıl hesaplarım?
Yıllık geri ödeme = kredi tutarı çarpı geri ödeme oranı. 200.000 Euro ve yüzde 2 ile ilk yıl 4.000 Eurodur. Anüite kredisinin aylık taksiti, kredi tutarı çarpı (faiz oranı artı geri ödeme oranı) bölü 12 ile bulunur. Yıllar içindeki gelişimi konut kredisi hesaplayıcımız gösterir.
Yasal uyarı
Geri ödemenin yüksekliği kredi sözleşmesinin konusudur; Alman hukukunda yasal bir asgari oran yoktur. Bir geri ödeme tarihi kararlaştırılmışsa bankadan her zaman bir ödeme planı isteyebilirsiniz (Alman Medeni Kanunu BGB madde 492 fıkra 3 cümle 2). Planda hangi ödemelerin hangi aralıklarla yapılacağı ve bunların geri ödeme, faiz ve masraflara nasıl dağıldığı görünmelidir (EGBGB madde 247 paragraf 14).
Bu sayfadaki örnekler varsayımsaldır ve yalnızca açıklama amaçlıdır. Son gözden geçirme: Ağustos 2026.