Baufinanzierung Rechner
2026: Zinsen & Rate berechnen

Die Bauzinsen liegen Anfang 2026 bei etwa 3,0 % bis 4,0 %, abhangig von Zinsbindung und Bonitat. Fur eine 10-jahrige Zinsbindung koennen Sie mit Zinsen zwischen 3,2 % und 3,6 % rechnen. Bei langerer Zinsbindung von 20 Jahren liegen die Satze typischerweise bei 3,5 % bis 4,0 %. Aktuelle Prognosen finden Sie in unserem Zinsprognose-Ratgeber.

Experten empfehlen mindestens 20 % bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Zusatzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren koennen. Je nach Bundesland fallen 10 % bis 15 % fur Grunderwerbsteuer, Notar und Makler an. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar moeglich, fuhrt aber zu deutlich hoeheren Zinsen und einer hoeheren monatlichen Belastung.

Der Sollzinssatz (fruher Nominalzins) ist der reine Zinssatz fur das Darlehen. Der Effektivzins enthalt zusatzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebuhren oder Kontofuhrungsgebuhren. Vergleichen Sie Angebote immer anhand des Effektivzinses, da er die tatsachlichen Gesamtkosten widerspiegelt.

Die optimale Zinsbindung hangt von Ihrer Situation ab. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine langere Bindung von 15 bis 20 Jahren, weil Sie sich die guenstigen Konditionen sichern. Bei hohen Zinsen kann eine kurzere Bindung von 5 bis 10 Jahren sinnvoll sein, wenn Sie auf sinkende Zinsen setzen. Bedenken Sie: Je langer die Bindung, desto hoeher der Zinsaufschlag.

Eine Sondertilgung ist eine zusatzliche Zahlung uber die regulare Rate hinaus. Sie reduziert direkt die Restschuld. Die meisten Banken bieten 5 % bis 10 % jahrliche Sondertilgung kostenlos an. Das verkurzt die Gesamtlaufzeit und spart erheblich Zinskosten. Achten Sie bei Vertragsabschluss auf moeglichst hohe kostenlose Sondertilgungsoptionen.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie ein bewilligtes Darlehen nicht sofort abrufen. Sie betragen in der Regel 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Viele Banken gewahren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 3 bis 12 Monaten. Bei Neubauten sollten Sie auf eine moeglichst lange zinsfreie Bereitstellungszeit achten.

Die KfW bietet verschiedene Foerderprogramme fur den Hausbau und die energetische Sanierung an. Beim Programm KfW 297/298 fuer klimafreundliche Neubauten koennen Sie bis zu 150.000 Euro Foerderkredit mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 12,5 % erhalten. Daruber hinaus gibt es Wohn-Riester und die Wohnungsbauspraemie als weitere staatliche Unterstutzung. Prufen Sie vor Baubeginn alle verfugbaren Moeglichkeiten.

Nach Ablauf der Zinsbindung koennen Sie den Kredit jederzeit abloesen oder umschulden. Wahrend der Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Kuendigung nur mit Vorfaelligkeitsentschaedigung moeglich. Eine wichtige Ausnahme bildet das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach 10 Jahren gemaess Paragraph 489 BGB. Damit koennen Sie unabhangig von der vereinbarten Zinsbindung mit 6 Monaten Frist kuendigen.

Fur den Kreditantrag benoetigen Sie in der Regel: Personalausweis, Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, aktuelle Steuerbescheide, Kontoauszuge, den Kaufvertrag oder Exposee und eine Selbstauskunft. Selbstaendige muessen zusatzlich BWA, Bilanzen und Steuererklarungen der letzten 2 bis 3 Jahre vorlegen. Je vollstaendiger Ihre Unterlagen, desto schneller die Bearbeitung.

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heutige Zinskonditionen fuer eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Sie koennen es bis zu 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung abschliessen. Dafuer zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag, typischerweise 0,01 % bis 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich besonders, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz. Am hoechsten ist die Steuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen dem niedrigsten und hoechsten Satz rund 12.000 Euro aus.