Baufinanzierung Rechner
2026: Rate, Tilgung & Bauzinsen berechnen

Der Zins hängt vor allem von der Zinsbindung, dem Beleihungsauslauf, der Darlehenssumme und Ihrer Bonität ab. Eine längere Zinsbindung kostet in der Regel einen Zinsaufschlag. Ihr persönliches Angebot kann vom Marktdurchschnitt abweichen, deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken. Eine Einordnung der Leitzinsentwicklung finden Sie in unserem Zinsprognose-Ratgeber.

Experten empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Je nach Bundesland fallen 10 bis 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler an. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und einer höheren monatlichen Belastung.

Der Sollzinssatz (früher Nominalzins) ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren. Vergleichen Sie Angebote immer anhand des Effektivzinses, da er die tatsächlichen Gesamtkosten widerspiegelt.

Die optimale Zinsbindung hängt von Ihrer Situation ab. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine längere Bindung von 15 bis 20 Jahren, weil Sie sich die günstigen Konditionen sichern. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung von 5 bis 10 Jahren sinnvoll sein, wenn Sie auf sinkende Zinsen setzen. Bedenken Sie: Je länger die Bindung, desto höher der Zinsaufschlag.

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die reguläre Rate hinaus. Sie reduziert direkt die Restschuld. Die meisten Banken bieten 5 bis 10 Prozent jährliche Sondertilgung kostenlos an. Das verkürzt die Gesamtlaufzeit und spart erheblich Zinskosten. Achten Sie bei Vertragsabschluss auf möglichst hohe kostenlose Sondertilgungsoptionen.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie ein bewilligtes Darlehen nicht sofort abrufen. Sie werden monatlich auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnet, die Höhe legt der Darlehensvertrag fest. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 3 bis 12 Monaten. Bei Neubauten sollten Sie auf eine möglichst lange zinsfreie Bereitstellungszeit achten.

Die KfW fördert Hausbau und energetische Sanierung über mehrere Programme. Beim Programm KfW 297/298 für klimafreundliche Neubauten gibt es einen zinsverbilligten Förderkredit von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit, mit QNG-Zertifikat bis zu 150.000 Euro. Einen Tilgungszuschuss gibt es hier nicht, die Förderung läuft allein über den günstigen Zins. Wer dagegen energetisch saniert, kann über das Programm KfW 261 einen Tilgungszuschuss bekommen. Dazu kommen Wohn-Riester und die Wohnungsbauprämie. Beantragen Sie die Mittel immer vor Baubeginn.

Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie den Kredit jederzeit ablösen oder umschulden. Während der Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Kündigung nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Eine wichtige Ausnahme bildet das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren gemäß Paragraph 489 BGB. Damit können Sie unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung mit 6 Monaten Frist kündigen.

Für den Kreditantrag benötigen Sie in der Regel: Personalausweis, Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, aktuelle Steuerbescheide, Kontoauszüge, den Kaufvertrag oder Exposé und eine Selbstauskunft. Selbständige müssen zusätzlich BWA, Bilanzen und Steuererklärungen der letzten 2 bis 3 Jahre vorlegen. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller die Bearbeitung.

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heutige Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Sie können es bis zu 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Das lohnt sich besonders, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. Am höchsten ist die Steuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen dem niedrigsten und höchsten Satz rund 12.000 Euro aus.